6 điều cần lưu ý trên hợp đồng mua nhà căn hộ

Giải quyết nhanh mọi "bức xúc" về nhà đất

     (NhadatALO) – Ông bà ta trước đây thường có quan niệm “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” là 3 việc trọng đại trong cuộc đời con người. Ai cũng mong muốn dành dụm, chắt bóp mong tậu được một căn nhà để an cư , lạc nghiệp. Mua bán nhà là giao dịch có giá trị lớn vì vậy người mua nhà nên cân nhắc và kiểm tra kỹ về tính pháp lý của dự  án.

     Trong thời gian gần đây, các chủ đầu tư thường chậm trễ tiến độ giao nhà, không thực hiện đúng cam kết góp vốn đầu tư với khách hàng  hoặc người mua nhà chưa được cấp giấy chủ quyền nhà diễn ra ngày càng nhiều khiến cho người mua phải gánh chịu nhiều thiệt hại. Nguyên nhân chính là do người mua nhà không để ý đến những chi tiết trên hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình.

     Theo Sở Tài Nguyên Môi Trường TPHCM, từ năm 2001 đến cuối năm 2011, tòan TP có khoảng 800 dự  án phát triển nhà ở đã triển khai với tổng số căn hộ theo dự án được duyệt khoảng 150.000. Nhưng mới cấp giấy chủ quyền nhà đất được khoảng 47.300, chiếm khoảng 30% tổng số căn hộ theo dự án được duyệt. Việc cấp giấy chủ quyền thực hiện chủ yếu đối với biệt thự và nhà liên kế, còn chung cư chưa đáng kể và chỉ mới triển khai được từ năm 2010.

     Theo thông tư 16/2010/TT-BXD hướng đẫn thực hiện Nghị định 71/2010/NĐ-CP, người mua nhà chưa xây dựng xong có thể sang nhượng cho người khác trên giấy tờ, còn một khi đã nhận nhà thì giao dịch mua bán lại khó diễn ra vì người mua chưa được cấp giấy chủ quyền nhà. Đó là một thực trạng đang gây khó khăn cho thị trường nhà đất.

     Các “tiểu tiết” cần chú ý trên hợp đồng mua bán căn hộ.

         Nội dung trên hợp đồng mua bán căn hộ thường do chủ đầu tư xác lập cho nên thường nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên bán. Tuy nhiên người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung những điều khoản trong hợp đồng cho phù hợp với tình hình thực tế.

     Để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nhà cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản trên hợp đồng mua bán căn hộ như  sau :

1. Các căn cứ  pháp lý.

Điều 39 Luật Nhà Ở có quy định rõ trước khi bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư chỉ được huy động tối đa 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Còn thời điểm nào, thanh toán bao nhiêu là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua miễn là bảo đảm không quá 70% giá trị căn nhà ghi trên hợp đồng trước khi bàn giao.

     Trong phần đầu của hợp đồng mua bán thường nêu các căn cứ pháp lý để hai bên mua bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc, những căn cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành. Những căn cứ được nêu trong hợp đồng nhưng chưa được công bố công khai, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về những văn bản này.

2. Điều kiện thanh toán :

    Các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng. Số tiền khách hàng phải nộp theo tiến độ thi công chung cư : khi ký hợp đồng, khi chủ đầu tư xây xong phần thô và khi nhận căn hộ…Nhưng chủ đầu tư lại không nêu rõ thời gian bàn giao căn hộ, nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công”…

     Để tránh trường hợp chủ đầu tư mượn “đầu heo nấu cháo”, người mua cần đề nghị ghi rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể.

3. Lãi suất chậm giao nhà :

     Nếu chậm đóng tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng, khách hàng có thể phải chịu phạt theo tỉ lệ % nào đó. Song nếu chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì sao ?

     Theo lưu ý của nhiều chuyên gia, người mua phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào trong hợp đồng khoản lãi phạt khi chậm giao nhà. Thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu ? Nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì khách hàng có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và khi đó chủ đầu tư phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng.

4. Quyền lợi sau khi mua :

     Khách hàng cũng cần chú ý đến các điều khoản về nghĩa vụ thuế, về nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận căn hộ. Đã có trường hợp chủ đầu tư đẩy cho khách hàng nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp chủ quyền với sàn giao dịch bất động sản.

5. Diện tích căn hộ :

     Có nhiều cách tính như tính từ tim tường, tính phủ bì, tính lọt lòng, tính cả cột….Do đó, người mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư xác nhận rõ phần diện tích căn hộ trước khi ký hợp đồng.

6. Uy tín chủ đầu tư

        Điều quan trọng nhất là người mua nhà nên cân nhắc đến uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư – đã có nhiều dự án trước đó hay chưa  và các dự  án đó có “êm ái” hay không ?

         Hợp đồng thường do chủ đầu tư xác lập nên khó lòng thay đổi nội dung hợp đồng theo ý của người mua nhà. Nhưng khách hàng cũng nên phân tích đúng, sai để chủ đầu tư  xem xét và chỉnh sửa mẫu hợp đồng chung vì chính những “tiểu tiết” trên hợp đồng đó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của mình sau này.     

      Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.

     Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu tính pháp lý xem dự án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa. Ví dụ như hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những văn bản pháp lý liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng và chủ đầu tư đã có thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án về việc bán nhà.

 

 Thực hiện : NhadatALO

 

HOTLINE : Mr Hiệu - 0902.554.006


Có thể bạn chưa xem